Развитие ипотечного кредитования. Часть 2

Принимая во внимание, что в рамках существующих моделей организации ипотечного рынка функционирует совокупность механизмов, обеспечивающих систему ипотечного кредитования финансовыми ресурсами, сформу­лируем их взаимосвязь с моделями ипотечного рынка.

В рамках одноуровневой моде­ли ипотечного кредитования закрытого типа и двухуровневой модели акцент делается на исполь­зовании, соответственно, механиз­ма коллективных сбережений и секьюритизации активов. Лишь одноуровневая модель открытого типа сочетает в себе оба этих механизма.

Развитие секьюритизации в рос­сийской системе ипотечного креди­тования специалисты связывают с увеличением количества участников ипотечного рынка. Предполагается, что негосударственные пенсионные фонды, страховые компании, ПИФы, инвестиционные компании будут инвестировать свои временно свободные денежные средства в ипотечные ценные бумаги. Для повышения уровня доверия инве­сторов к данным финансовым инструментам часть бумаг была включена в Ломбардный список Банка России. Отметим, что Внешэкономбанк инвестирует 250 млрд руб. в развитие ипотечного рынка в 2011-2013 гг.

Оценивая структуру и динами­ку внутренних источников денеж­ных средств со сроком привлече­ния от 1 года, отметим, что размер ресурсной базы коммерческих бан­ков за анализируемый период вырос с 8141,9 до 21428,3 млрд руб., или на 163%. В совокуп­ном объеме пассивов со сроком привлечения свыше 1 года выделим три статьи баланса, занимающие наибольший удельный вес.

Другое направление развития российского ипотечного рынка свя­зано с формированием одноуровне­вой модели ипотечного кредитова­ния закрытого типа. В данном слу­чае предполагается формирование ссудосберегательных касс. Есть мно­жество исследований, описываю­щих преимущества данного инсти­тута ипотечного рынка, опираясь на которые, можно сделать вывод о необходимости его использования в рамках отечественной системы ипотечного кредитования.

Вместе с тем здесь просматри­вается немало проблем, в частности отсутствует нормативно-пра­вовая база, регулирующая деятель­ность касс, в том числе уровень их финансовой устойчивости; нет механизма гарантирования вкла­дов физических лиц в рамках ссудосберегательной кассы и т.д.

Параллельное же развитие нескольких моделей организации ипотечного рынка дает возмож­ность использовать весь спектр механизмов, позволяющих увели­чить объем долгосрочных пасси­вов. Так, механизмы коллективных сбережений и секьюритизации используются для привлечения денежных средств из различных источников. В первом случае речь идет о сбережениях физических лиц, во втором - о рынке капита­ла. Каждый из них имеет свои пре­имущества и недостатки для кре­дитора, поэтому он должен иметь возможность самостоятельно выбрать механизм, наиболее под­ходящий в конкретных условиях.

В целом мы разделяем точку зрения, согласно которой необхо­димо развивать несколько моделей организации ипотечного рынка. Однако эта позиция требует уточ­нений.

Исходя из результатов анализа нормативно-правовой базы и осо­бенностей развития российского ипотечного комплекса, можно утверждать, что сегодня механизм коллективных сбережений следует развивать в рамках банковской ипотеки. Это вывод обусловлен ведущей ролью, которую играют кредитные организации по сравнению с другими участниками рынка, работающими со сбережениями граждан. Так, в настоящее время в нашей стране зарегистрировано 105 жилищных накопительных кооперативов, из них 25 ликвиди­ровано или находится в стадии ликвидации, что составляет 24% от их общего числа. Сбережения граждан, находящиеся в коопера­тивах, не защищены от утраты, так как они не включены в систему гарантирования вкладов физиче­ских лиц. По этой причине жилищ­ные накопительные кооперативы не пользуются популярностью среди населения. Другой институт ипотечного рынка - ссудосберегательные кассы - в нашей стране пока отсутствует.

Необходимо учитывать, что 70% населения не хранят свои денеж­ные средства в коммерческих бан­ках. Лишь 25% россиян имеют вклады в кредитных организациях. При этом 48% опрошенных граж­дан утверждают, что лучший спо­соб сохранить свои сбережения - это приобрести недвижимость. Если к этому добавить, что улуч­шить свои жилищные условия желают 42% респондентов, из кото­рых 20% предпочитают накопить необходимую сумму и 22% офор­мить ипотечный кредит, то, скорее всего, можно будет ожидать прито­ка средств физических лиц в ком­мерческие банки. Исходя из этого, на наш взгляд, перспективы разви­тия российской ипотеки связаны с расширением линейки ипотечных продуктов за счет новых видов кре­дитов, включающих в свою струк­туру специальный счет, который позволяет накопить первоначаль­ный взнос.

Рассмотрим движение финансо­вых потоков в этом случае. На первоначальной стадии клиент открывает счет, который он будет пополнять в течение всего срока действия договора, внося периоди­ческие равновеликие взносы. В итоге заемщик должен накопить определенную величину собствен­ных средств, наличие которой является одним из условий выдачи ипотечного кредита. Эта сумма представляет собой первоначаль­ный взнос, его величина может составлять либо определенную сумму, либо определенную долю от стоимости приобретаемого жилья. После этого заемщик получает право на оформление ипотечного жилищного кредита (точка А). В дальнейшем он погашает его в течение срока действия кредит­ного договора или досрочно, если у него имеется в наличии необходи­мая сумма.

Основные достоинства предла­гаемой схемы:

■   она позволяет физическим лицам, накопить первоначальный взнос, дающий им право на оформление ипотечного кредита;

■   кредитор расширяет свою ресурсную базу, привлекая дополнительных вкладчиков;

■   кредитор получает возможность еще на стадии накопления, оценив полноту и своевременность внесения взносов на вклад, сформировать представление о степени ответственности и дисциплинированности потенциального заемщика.

В 2006-2010 гг. наблюдалась зависимость отечественного рынка ипотечного кредитова­ния от внешнего рынка капита­ла. Данная тенденция обуслов­лена не только отсутствием достаточного объема долго­срочных пассивов на внутрен­нем рынке, неразвитостью механизма секьюритизации и рефинансирования, но и стрем­лением коммерческих банков извлечь дополнительный доход от операций на внутреннем рынке.

Однако анализ динамики чистой международной инве­стиционной позиции отече­ственных кредитных организа­ций позволяет говорить об ограниченности этого источни­ка долгосрочных пассивов. Значит, нужно искать иные пути развития российской системы ипотечного кредитования. В сло­жившихся условиях наиболее эффективным направлением является использование меха­низма коллективных сбережений в рамках банковской ипотеки.

Л.И. ЛЕВИНА, кандидат экономических наук, профессор, заведующая кафедрой «Финансы и кредит» Й.А.

{odnaknopka}